睽违数年，民营房企在境外融资领域迎来新曙光。6 月 12 日，新城控股母公司新城发展公告计划发行高级无抵押美元债券，若成功，这将是近三年来首家民营房企重启境外资本市场融资，意义重大。
借新还旧：新城融资的核心诉求
新城发展此次发行美元债，核心目的在于偿还旧债。今年，新城发展与新城控股各有一笔美元债到期，本金合计 6 亿美元。此前，从 3 月底筹划发行美元债、5 月底管理层带队前往中国香港和新加坡路演，到 6 月 12 日正式公告推进国际发售，新城为此次融资做了诸多努力。
不过，此次融资代价不菲，当前其美元债发行处于询价阶段，区间在 11%-13%，远高于今年 2 月混合所有制房企绿城中国发行 5 亿美元优先票据 8.45% 的利率。中指研究院刘水指出，美元利率高企、房地产行业不确定性，使得民营房企境外融资需付出更高风险溢价。尽管新城经过主动缩表，截至今年一季度末有息负债规模约 530 亿元，债务水平相对可控，但高融资成本仍是其面临的挑战。
吾悦广场：融资重启的坚实后盾
与有央企背书的绿城中国不同，新城发展能尝试境外融资，依赖的是吾悦广场强大的资产基本面和运营实力。截至 2024 年底，新城开业及在建吾悦广场达 200 座，已开业 173 座，出租率 97.97%，全年零售额 905 亿元，商业运营收入 128.08 亿元。2025 年前 5 个月，租金收入 53.74 亿元，商业运营收入 57.60 亿元，均实现双位数增长。
吾悦广场不仅带来稳定现金流，更是新城再融资的重要基石。2024 年，新城新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约 205 亿元；今年 6 月 3 日，上交所受理拟发行 5.63 亿元的吾悦广场 ABS 项目，此外还有 4 个资产包在沟通融资事宜。其在三四线城市的布局，避开一二线商业竞争红海，与万达形成双寡头格局，构筑起独特的竞争优势。
行业影响：示范效应与未来展望
新城发展若成功发行美元债，将为其他民营房企提供示范，有助于修复国际资本市场对中国民营房企的风险预期。刘水认为，未来可能会有更多财务状况稳健、信用评级高、拥有优质资产的民营房企重启境外融资，但境外融资窗口能否持续稳定打开，仍需观察市场反应和更多房企的融资情况。目前，房地产行业虽有复苏迹象，但国际资本市场不确定性犹存，投资者风险偏好尚未完全恢复，民营房企境外融资之路依然充满挑战与机遇。
上述内容剖析了新城境外融资的关键信息与行业意义。你若想了解更多细节，比如其他房企的融资潜力，或是对分析方向有新想法，都能随时和我说。